O que são parâmetros urbanísticos e como eles podem interferir na sua construção (e no seu bolso)

Você está pensando em comprar um terreno e construir ali uma casa, um comércio ou até mesmo uma fábrica? Então, não deixe de ler esse texto, serão 5 minutos de leitura que poderão afetar 50 anos da sua vida. É fundamental entender o que são os parâmetros urbanísticos e como eles podem lhe fazer ganhar ou perder (muito) dinheiro nesse processo.

Parâmetros urbanísticos são um conjunto de critérios e índices que determinam o quê, quanto e como pode se construir em cada área da cidade. Eles podem ser encontrados no Plano Diretor de seu município e sua nomenclatura varia de lugar para lugar. Para falar de alguns deles, tomemos como exemplo o quadro abaixo, do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU) de Salvador, Bahia:

Zona e Subzona: determinam o que pode ser construído. De acordo com PDDU da capital baiana, “nas ZPR são admitidas edificações com uso misto, com atividades comerciais e de prestação de serviços, desde que com entrada independente do uso residencial”. Isto é, se você comprou ou vai comprar um terreno numa ZPR de Salvador, no intuito de implantar ali sua fábrica, “Houston, we have a problem”. Dependendo do tipo e do porte dela, vamos ter que rever esse investimento.

Coeficiente de Aproveitamento (CA): determina quanto pode ser construído no terreno. É a relação entre a área total construída e a área do terreno: se o seu lote tiver 100 m² e o coeficiente de aproveitamento do local for 2, sua edificação poderá ter 200 m² de área construída. O coeficiente de aproveitamento é dividido em mínimo, básico e máximo.

• Coeficiente de Aproveitamento Mínimo (CAMín): determina a área construída mínima que a sua edificação deve ter. Se esse valor não for atingido, o projeto arquitetônico não é aprovado na prefeitura. Caso a edificação seja construída sem essa aprovação, o município pode considerar o terreno subutilizado, enviar notificações/multas e até mesmo realizar a desapropriação.

• Coeficiente de Aproveitamento Básico (CAB): determina quanto você pode construir sem ter que pagar nada. Qualquer valor acima desse coeficiente passa a ser taxado pelo município.

• Coeficiente de Aproveitamento Máximo (CAM): determina a área construída máxima que a sua edificação pode ter. No entanto, para se atingir qualquer valor acima do CAB, é necessário pagar a outorga onerosa do direito de construir, uma contrapartida financeira cobrada pelo município em função do potencial construtivo adicional daquela edificação.

Índice de Ocupação (IO): é a projeção da edificação no solo e determina quanto a edificação pode ocupar do terreno. Por exemplo: se o seu lote tiver 100 m² e o índice de ocupação do local for 0,5 (50%), a edificação poderá ocupar, no máximo, 50 m² dessa área.

Índice de Permeabilidade (IP): determina quanto seu terreno deve ter de área permeável. É a relação entre a área em que há absorção natural de líquidos e a área do lote. Por exemplo: se o seu lote tiver 100 m² e o índice de permeabilidade do local for 0,3 (30%), seu lote deverá ter, no mínimo, 30 m² de área permeável.

Recuos: são, a priori, um recurso para oferecer conforto ambiental (térmico, acústico e lumínico) e privacidade para os ocupantes da edificação. Os recuos são importantes também para a cidade, uma vez que eles permitem que as correntes de ar circulem por todo o entorno do imóvel, passando não somente pelas edificações da frente de uma rua, mas também pelas do fundo. Dito isso, os recuos determinam como a edificação deve ser implantada no lote, ou seja, definem o seu distanciamento em relação às laterais, ao fundo e à frente do terreno. E como isso pode ser desvantajoso? Se os recuos forem muito rigorosos, você terá menos espaço para construir ou talvez nem consiga construir o que e como estava imaginando.

Gabarito: determina quanto se pode construir verticalmente, ou seja, é o limite máximo de altura (em metros ou número de pavimentos) que a edificação pode atingir. Já imaginou comprar um terreno, achando que vai construir um prédio de 6 andares, e o gabarito máximo do local permitir apenas 12 metros?

Para além do preço, muitos são os fatores que podem determinar a viabilidade financeira de um terreno, como o tipo e a qualidade do solo, direção dos ventos, insolação (nascente e poente), topografia, serviços (comércio, escolas, bancos etc.), postos de trabalho na região, infraestrutura urbana (água, esgoto, energia, gás, rede de comunicação, transporte público etc.), pavimentação das ruas do entorno, qualidade das calçadas, segurança, opções de lazer, edificações vizinhas... Em quase tudo isso, eu tenho certeza de que você já pensou, mas já tinha pensado nos parâmetros urbanísticos? Percebeu como eles podem afetar diretamente o seu investimento?

É preciso se atentar a todos esses critérios e índices – zoneamento, CA, IO, IP, recuos e gabarito – antes de realizar a compra de qualquer terreno. E, se você tiver intenção de contratar a modalidade de financiamento “aquisição de terreno e construção”, da Caixa Econômica Federal, tudo isso tem um peso ainda maior.

Achou complicado? A gente descomplica! Além da contratação do seu financiamento habitacional, do projeto e da construção do seu imóvel, nós realizamos consultoria para aquisição de terrenos, pois sabemos – e agora você sabe também – que nem todos eles comportam os seus sonhos.

Quer ler mais sobre o tema? A gente recomenda:

• Taxa de Ocupação e Coeficiente de Aproveitamento

• O que é a Outorga Onerosa do Direito de Construir e como ela ajuda a tornar as cidades mais justas e sustentáveis