O que você precisa saber antes de comprar um terreno?

Baixe aqui a versão em PDF deste guia.

Baixe aqui o checklist que preparamos para você utilizar quando for visitar um terreno.

Dizem que são três os atributos mais importantes de um bom terreno: localização, localização e localização. Será? Devemos mesmo nos pautar apenas por essa velha máxima ou existem mais elementos a serem levados em consideração nesse momento tão primordial que é o da compra de um terreno? E respondemos logo de cara: localização não é tudo! De fato, ela é muito importante, mas é apenas uma das várias qualidades que devemos analisar.

O leitor mais atento perceberá que muitos dos atributos que vamos citar aqui passam pela localização, mas existem outros pontos que, frequentemente, passam desapercebidos até por quem já tem certa experiência no ramo. Se você pretende contratar financiamento, fique ainda mais atento!

1. TOPOGRAFIA

O terreno é plano, está em aclive ou em declive? De ambos os três é possível gerar bons projetos e alcançar excelentes resultados – exemplos não faltam –, mas inegavelmente os terrenos planos oferecem mais vantagens: eles costumam ser mais valorizados, facilitam o deslocamento, especialmente para pessoas com mobilidade reduzida, e ainda geram mais economia com estruturas (pilares, vigas e fundações), movimentação de terra, drenagem e muros de contenção, para citar apenas alguns pontos.

2. TOPOGRAFIA DO ENTORNO

Não é só à topografia do terreno que devemos nos atentar. A do entorno é tão importante quanto. Imagine o cenário: durante o período de estiagem, você comprou um excelente pedaço de terra e está extremamente feliz com o custo-benefício do negócio, quase não acredita no valor que pagou por ele. No entanto, vem a temporada de chuvas e você tem a infeliz surpresa de descobrir que essas terras estão numa área alagadiça. Seu belo, vasto e plano terreno agora mais parece uma lagoa. Obviamente, exi$tem diver$a$ $oluçõe$ técnica$ para e$$e tipo de $ituação, ma$ toda$ ela$ têm um cu$to.

Preste muita atenção à direção das águas do entorno – inclusive, dos terrenos vizinhos –, verifique as soluções de drenagem do local, como o próprio pavimento das ruas, as guias, sarjetas, bocas de lobo etc. Pesquise sobre o histórico de alagamentos na região, pergunte aos vizinhos, tente descobrir tudo.

3. TIPO PREDOMINANTE DE SOLO

Está aí um fator ao qual poucos se atentam e que pode afetar não só o seu bolso, mas sobretudo a saúde estrutural da edificação. Antes de comprar qualquer terreno, procure descobrir se o solo do local é predominantemente argiloso, arenoso, siltoso ou até mesmo rochoso, pois ele influenciará diretamente no tipo, na profundidade e no valor das fundações da casa. Se você gosta de paisagismo, isso também pode afetar seus planos. Mas como descobrir?

Uma das formas de descobrir o tipo predominante de solo é perguntando ao proprietário se ele possui o relatório de sondagem do terreno, um lado técnico emitido por uma empresa especializada e que descreve, por exemplo, as camadas, os tipos e a consistência do solo, além da profundidade das águas subterrâneas, quando houver.

Se o proprietário não possuir esse relatório, o que é bem comum, pergunte aos vizinhos imediatos sobre o tipo e a profundidade das fundações de seus imóveis. Observe também se existem cursos d´água (rios, córregos, riachos etc.), lagos e pontos de alagamento por perto, pois isso também pode comprometer bastante o custo das fundações e, consequentemente, da construção.

4. PARÂMETROS URBANÍSTICOS

Parâmetros urbanísticos são um conjunto de critérios e índices que determinam o quê, quanto e como pode se construir em cada área da cidade. Se você quiser se aprofundar no tema, temos um artigo explicando tudo que você precisa saber sobre isso. Antes de comprar um terreno, não deixe, em hipótese alguma, de consultar quais são os parâmetros urbanísticos do local. Zoneamento, coeficiente de aproveitamento, índice de ocupação, índice de permeabilidade, recuos, gabarito, tudo isso será decisivo na hora de projetar e construir o imóvel.

5. VEGETAÇÃO NATIVA

Se o terreno tiver muitas árvores, abra o olho! É possível remover ou transferir livremente algumas do local, mas as espécies nativas são protegidas por diversas leis e você precisará de uma licença para poder fazer o mesmo com elas. Se as espécies nativas forem muitas, o potencial de construção no terreno ficará um pouco mais limitado, mas um arquiteto certamente saberá contemplá-las no projeto arquitetônico, o que valorizará ainda mais o imóvel.

6. ÁREA DE PROTEÇÃO AMBIENTAL

Essa dica poderia muito bem estar no item “parâmetros urbanísticos”, mas ela é tão importante, que merece um destaque maior. Não é raro encontrar proprietários vendendo a baixo custo grandes porções de terra próximas a rios, ao mar ou em locais vastos em vegetação. “More perto da natureza” muitos anúncios dizem. Então, imaginando finais de semana de pura tranquilidade e contato com a mãe natureza, você se deixa seduzir e compra seu terreno. Sucesso? Talvez, não.

Você não consultou os parâmetros urbanísticos antes da compra, contratou um arquiteto e só então descobriu que aquele terreno está numa Área de Proteção Ambiental (APA) ou numa Área de Preservação Permanente (APP). E agora, não será possível construir? Se for numa faixa muito próxima a um rio, por exemplo, não – e nem deveria, convenhamos. Isso dependerá exclusivamente da legislação que recai sobre o local. Para garantir, jamais deixe de consultar os parâmetros urbanísticos antes da aquisição.

7. VENTILAÇÃO E INSOLAÇÃO

Fatores climáticos são determinantes para o conforto ambiental da casa. Sempre verifique a direção dos ventos, certificando-se de que as edificações vizinhas não estão impedindo que eles circulem pelo terreno. Da mesma forma, é fundamental garantir que haja luz natural em todo ou em maior parte do local. Investigue se as edificações vizinhas estão sombreando demais o terreno. Ninguém quer uma piscina toda sombreada já às 14h, certo?

Casas mal ventiladas e com pouca iluminação natural não só prejudicam a saúde física e mental dos moradores como também a saúde financeira da família. Ou você prefere ficar com as luzes e o ar-condicionado ligados o dia todo?

8. SERVIÇOS E INFRAESTRUTURA URBANA

A noção de “bom lugar para se viver” varia de pessoa para pessoa e de local para local. Na visão mais contemporânea do Urbanismo, um bom lugar (no meio urbano, claro) é, entre outros fatores, aquele em que se pode fazer tudo – ou quase tudo – a pé.

Se você compartilha dessa visão e não pretende se tornar dependente do carro para ir comprar pão, é muito importante fazer um estudo sobre a oferta de serviços no entorno do terreno. Procure por escolas, mercados, feiras, padarias, academias, restaurantes, cinemas, tudo que você considera mais importante para o seu dia a dia e que esteja num raio entre 750 metros (10 minutos de caminhada) e 1 km (15 minutos de caminhada).

Isso vale também para os serviços públicos, como transporte, educação, postos de saúde, hospitais etc. Junto com água, energia elétrica, gás encanado e redes de esgoto e águas pluviais, eles são os principais componentes da infraestrutura urbana.

Vias bem iluminadas e pavimentadas (não necessariamente com asfalto), calçadas largas e caminháveis e oferta de banda larga na região completam esse importante combo (público e privado) de serviços e infraestrutura.

9. DOCUMENTAÇÃO

Não são poucos os casos de pessoas que compram gato por lebre e acabam tendo uma série de preocupações, sobretudo burocráticas, que não deveriam ter, se tivessem se atentado à documentação do terreno antes da compra. Para não perder o sono com aquela sensação de ter feito um péssimo negócio, não basta apenas conferir a metragem e o valor do terreno no carnê de IPTU (e já fica aqui a primeira dica), é preciso exigir do vendedor e de seu cônjuge uma série de documentos:

• Certidão de inteiro teor com ônus reais do imóvel: disponível no cartório de registro de imóveis, esse documento apresenta todo o histórico do imóvel e atesta se há ônus ou não acerca dele, como hipoteca ou mesmo penhora;

• Certidão negativa de débitos tributários municipais: comprova que não existem débitos em aberto do imóvel no município. É obtida diretamente com a prefeitura;

• Certidões negativas de débitos tributários estaduais e federais: certifica que o proprietário ou a incorporadora do loteamento não possui débitos pendentes. São emitidos, respectivamente, pelas receitas estadual e federal;

• Certidão da Justiça Federal: atesta se uma pessoa ou empresa está respondendo ou já respondeu por algum processo criminal ou cível. Essa certidão pode ser obtida pelo site da Justiça Federal;

• Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas: atesta que uma pessoa ou empresa não possui pendências com a Justiça do Trabalho, podendo ser facilmente emitida no site do Tribunal Superior do Trabalho (TST). No caso de uma dívida trabalhista não paga, por exemplo, o ex-empregado poderá dar prosseguimento à execução e a Justiça do Trabalho poderá tomar uma série de providências para que o crédito do trabalhador seja pago, como penhorar, bloquear e vender os bens da empresa.

• Certidão negativa de taxas condominiais: se o terreno estiver num condomínio, exija uma certidão atestando que o proprietário está em dia com a taxa condominial.

10. NÃO FAÇA FINANCIAMENTO DO TERRENO

Por último, mas não menos importante, a dica de milhares – ou milhões, dependendo do seu caso. Não é raro encontrar um terreno e, no medo de perdê-lo, correr para a agência bancária e contratar o financiamento para adquiri-lo o quanto antes. Jamais faça isso! Muitos não sabem, mas a Caixa Econômica Federal dispõe de uma linha de crédito chamada Aquisição de Terreno e Construção e que contempla, como o próprio nome sugere, não só a compra do terreno, mas também a construção da casa.

Ao contratar o financiamento apenas do terreno com a Caixa Econômica ou com qualquer outro banco, ele ficará alienado a essa instituição, dificultando ou até impossibilitando que você faça o financiamento da construção.

Por essa e outras razões, a Manaaki Arquitetura e Construção oferece uma consultoria completa para aquisição do seu terreno. Realizamos todos os estudos acerca do lote e do entorno, oferecendo dados relevantes para que você tome a decisão correta. Somos também uma construtora correspondente bancária da Caixa Econômica Federal, o que nos possibilita realizar a simulação e a contratação do seu financiamento para construção e oferecer consultoria também nesse campo. Depois, é construir o seu sonho e partir pro abraço. Viu como aqui é tudo mais fácil?